Parier sur le béton plutôt que sur les murs, c’est la nouvelle tendance des investisseurs aguerris. Aujourd’hui, les parkings, garages et emplacements de stationnement n’ont jamais eu autant la cote. La raison ? Ces investissements affichent des rendements qui feraient pâlir bon nombre de propriétaires d’appartements.
Mettre de l’argent dans un parking, c’est s’offrir pas mal d’avantages face au résidentiel classique. Mais alors, acheter un garage ou une place de parking, est-ce vraiment rentable ? Faut-il se précipiter sur la location de garages pour doper sa rentabilité ?
Voici un tour d’horizon sans langue de bois sur la rentabilité des parkings et garages, appuyé par des exemples concrets tirés de mes propres acquisitions. Vous découvrirez aussi, plus loin, la réalité d’une rentrée de septembre chargée côté locations… et c’est loin d’être de tout repos.
Avant d’entrer dans le détail, voici ce qui vous attend :
- Faut-il investir dans le stationnement pour obtenir de vrais résultats ?
- Garage ou parking : lequel sort gagnant côté rendement ?
- Multiplier les garages : comment la rentabilité évolue avec le temps
- Les parkings, un pari sûr pour investir ?
Faut-il investir dans le stationnement pour obtenir de vrais résultats ?
Ce qui m’a séduit dans les parkings, c’est leur accessibilité : une place de parking, ça ne coûte pas une fortune, surtout pour un premier achat. Et si l’on prend goût au jeu, acheter plusieurs emplacements devient vite une stratégie gagnante.
Ce qui change tout par rapport au locatif résidentiel ? La simplicité. Un parking ou un garage, c’est du béton, un sol, une porte, point barre. Les coups de fil angoissés pour une fuite d’eau ou un chauffe-eau en rade, c’est du passé. J’en ai fait les frais dans l’immobilier d’habitation, et croyez-moi, on apprécie la tranquillité.
Moins de matériel, moins d’ennuis. Un garage demande un peu plus d’attention qu’une simple place, mais reste bien plus simple à gérer qu’un appartement. Les frais d’entretien quasi inexistants boostent naturellement la rentabilité.
Le Code civil encadre la location de parking, alors que la location de logement s’empêtre dans des réglementations toujours plus lourdes (loi ALUR, loi du 7 juillet 1989). Résultat : moins de paperasse, plus de liberté pour le propriétaire. On fixe la durée du bail, le préavis, le dépôt de garantie… tout est souple.
Louer un parking, c’est donc s’offrir une performance solide, peu de charges, et des contraintes juridiques minimes. Dans la plupart des cas, la rentabilité surpasse largement celle d’un appartement équivalent.
Comment mesurer le rendement d’un parking ?
Un petit rappel avant de comparer : le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat (frais de notaire inclus). Pour le rendement net, on retire les charges et taxes des loyers avant de diviser par l’investissement total.
Les charges, ici, se limitent souvent à la taxe foncière et quelques frais de copropriété. Le prix d’achat englobe ce que vous versez au vendeur (et éventuellement à l’agence).
Exemple concret : Mathieu loue ses parkings pour 10 000 € par an, achetés 100 000 €. Son rendement brut grimpe à 10 %. S’il négocie à 80 000 €, il passe à 12,5 %. S’il hausse les loyers à 12 000 € annuels, il atteint 12 %. En revanche, si le prix d’achat grimpe ou que le loyer baisse, la rentabilité suit la pente inverse.
Comprendre ces mécanismes, c’est la base pour cibler les emplacements vraiment rentables. Mais sur le terrain, est-ce aussi simple ?
La ville, eldorado du parking rentable ?
On pourrait croire que la ville est le terrain de jeu idéal : plus il est difficile de se garer, plus les loyers s’envolent. À Paris ou à Lyon, il n’est pas rare de voir des loyers à 150, voire 200 € mensuels.
Pour autant, ces emplacements affichent des prix d’achat élevés : comptez souvent plus de 30 000 € pour un loyer de 150 €. On tourne alors autour de 6 % brut. C’est mieux que le résidentiel du quartier, mais rien d’extraordinaire.
L’instinct pousse à regarder du côté des périphéries : là, les prix d’achat chutent, et le rendement grimpe. Mais gare : la demande est moins forte, la concurrence plus rude, et le risque de vacance s’accroît. À trop s’éloigner du centre, vous risquez de voir vos parkings vides plusieurs mois par an.
Pour réussir, il faut bien négocier le prix et surtout sélectionner l’emplacement avec soin. Personnellement, à Angers, les perles rares se font attendre. Je reste sur le qui-vive, prêt à sauter sur une bonne affaire quand elle se présente.
Garage ou parking : lequel sort gagnant côté rendement ?
Petit point transparence : au moment où j’écris ces lignes, j’ai 99 garages à mon actif… et aucun parking. Ce hasard n’en est pas un. Les parkings me semblent moins sûrs et plus exposés à la vacance, alors qu’un garage, à rendement égal, offre une vraie sécurité supplémentaire. En plus, il peut servir d’espace de stockage pour des meubles, du matériel, etc.
Mais passons à la pratique : est-ce que louer des garages rapporte vraiment ? Pour illustrer, voici trois bilans locatifs, qui montrent l’évolution d’un lot de 50 garages entre 2013 et 2015.
Louer des garages, un calcul payant ?
J’ai acquis ce lot le 15 mars 2013, et le constat, dès septembre, est sans appel : la rentrée, c’est l’effervescence. Entre les nouveaux locataires à trouver, les travaux à gérer, et les rendez-vous qui s’enchaînent, la location de garages, ça bouge !
Pour la sélection des locataires, le dépôt de garantie fait office de filtre. À la moindre concession, on s’expose à des désistements de dernière minute ou à des impayés. Cette leçon, je l’ai apprise à mes dépens.
Un samedi fin août, la journée s’annonce dense : quatre contrats à faire signer, quelques réparations à effectuer, et le ballet des locataires à gérer. Un exemple ? Un locataire bricoleur souhaite changer de garage car ses activités dérangent le voisinage. L’occasion de garder de bonnes relations avec tout le monde.
Entre le graissage de portes, la réparation d’une barre rouillée, l’ajustement de poignées et la tonte des abords, l’entretien et la remise en état occupent plusieurs heures. Mais au bout du compte, les garages sont propres, fonctionnels, et prêts à être loués.
Des chiffres qui parlent
Depuis la vente en mars 2013, je perçois environ 1 000 € de loyers mensuels. Sur 5 mois et demi, cela représente 5 500 €. En rythme annuel, j’atteins 12 000 €. Pour un investissement de 90 000 € frais inclus, le rendement brut grimpe à 13,3 %.
En août, j’avais 10 locataires à 30 €, 28 à 25 €, soit 1 000 € environ. En septembre, trois nouveaux locataires s’ajoutent, portant les recettes à 1 095 € par mois. Si la tendance se confirme, je frôle les 14,6 % de rendement brut. Avec le temps, la stabilité s’installe, même si le calcul se fait réellement sur plusieurs années pour avoir du recul.
Pour septembre, voici la répartition :
- 12 locataires à 30 €
- 1 locataire à 35 €
- 28 locataires à 25 €
- Un garage prêté à mes parents
- 4 garages occupés mais sans loyer (procédures d’expulsion en cours)
En moyenne, cela donne 41 garages loués pour un loyer moyen de 26,70 €. Il ne reste plus que quatre garages libres à louer. Par rapport au début, où près d’un quart des locataires étaient partis ou ne payaient pas, la situation s’est nettement améliorée. Le chemin n’a pas été simple, mais la location de garages, c’est du boulot… et du résultat.
Multiplier les garages : comment la rentabilité évolue avec le temps
En 2016, je dresse le bilan de l’année écoulée. Trois ans après l’achat du lot de 50 garages en Basse-Normandie, les chiffres parlent d’eux-mêmes.
Racheter un lot mal géré : une stratégie gagnante
À l’acquisition, la moitié des garages étaient vides ou non payés, beaucoup de portes étaient abîmées, et certains garages même impossibles à louer. Il a fallu remettre de l’ordre : réparations, remises en état, revalorisation des loyers.
J’ai opté pour une stratégie simple : bétonner les sols pour fidéliser les locataires et justifier une hausse de loyer. Plus les locataires restent, moins il y a de vacances, moins je dois courir après de nouveaux contrats. L’objectif ? Maximiser les loyers avec un minimum d’efforts.
La vacance locative, le nerf de la guerre
En 2014, il y a eu 98 mois sans location sur 600 possibles (50 garages x 12 mois), soit un taux de vacance de 17 %. Deux procédures d’expulsion ont aussi pesé sur les recettes. En 2015, la vacance chute à 46 mois, soit 7,7 %. Diviser par deux ce taux, c’est un bond de rentabilité. Les loyers progressent aussi : plus de garages bétonnés, plus de locataires prêts à payer un peu plus.
Au plus bas, les loyers mensuels atteignent 1 285 €, au plus haut, près de 1 600 €. En fin d’année, tous les garages sont loués et tous les loyers sont payés. La fidélité paie, moins de turnover, plus de régularité dans les encaissements.
Les travaux, un investissement sur le long terme
Petit à petit, le nombre de garages bétonnés augmente. Début 2016, deux tiers des garages sont refaits. À chaque départ d’un ancien locataire, j’en profite pour améliorer le garage et revaloriser le loyer. Résultat : moins de vacance, des loyers qui grimpent, et un portefeuille de locataires plus fiable.
La gestion s’affine aussi : en 2015, neuf départs sur cinquante, soit un taux de rotation de 18 %. La vie fait que certains locataires déménagent ou trouvent moins cher, mais globalement, la stabilité s’installe.
Plus la gestion se professionnalise, plus la rentabilité s’améliore. Les mauvais payeurs n’ont pas le temps de s’installer : deux rappels, puis l’huissier prend le relais. On évite ainsi les pertes chroniques.
En 2015, le temps consacré à la gestion a baissé, malgré les nombreux travaux. J’espère continuer sur cette lancée pour l’année suivante.
Les parkings : un investissement qui tient la route ?
Le 14 avril 2015, je signe l’achat d’un lot de 23 garages. Un an plus tard, les résultats sont au rendez-vous.
Petit conseil d’expérience : mieux vaut créer sa SCI avant de demander un prêt, histoire d’éviter les retards inutiles. J’ai perdu du temps sur ce point, mais l’acquisition valait le détour.
Dès la prise de possession, j’ai lancé la rénovation des 23 garages. Seuls 14 étaient loués au départ. Il a fallu convaincre les locataires d’accepter les travaux et la hausse de loyer qui va avec. La plupart ont suivi, pour quelques euros supplémentaires par mois.
Le chantier a duré près de deux mois, avec des déménagements internes, des négociations, des ajustements. Mais une fois les travaux finalisés, les locations se sont accélérées. J’ai pu poster les premières annonces à 40 €, puis augmenter progressivement à 43 €, voire 45 € pour tester le marché. En octobre, il ne restait qu’un seul garage vide.
Sur la période d’avril à décembre 2015, la moyenne mensuelle de loyers est de 531 €. Au premier trimestre 2016, elle grimpe à 731 €. Pour un crédit de 383 € par mois sur 12 ans, cela laisse une marge confortable, même après impôts et frais de comptabilité.
Après une année intense en gestion et travaux, l’activité se stabilise. Reste à combler les derniers garages vacants, mais la rentabilité est là, tangible.
Pour aller plus loin
Si vous souhaitez creuser le sujet, ces ressources pourront vous donner d’autres pistes :
- Améliorez les performances de votre parking grâce à la location de jour
- Vendre un garage : comment faire 80% déclaration de taxe nette ?
- Faire une simulation pour un investissement en capital locatif
Investir dans les garages ou les parkings ne promet pas des lendemains faciles, mais pour ceux qui aiment optimiser, négocier et voir leur patrimoine évoluer à vue d’œil, la route est ouverte. À chacun de décider jusqu’où il veut aller, quitte à voir son nom sur la porte de cent garages ou plus.
