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Quelle plus-value sur résidence secondaire ?

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Depuis plusieurs années, les gains en capital immobiliers ont été calculés par votre notaire et réglés par lui auprès de l’administration fiscale. Tu n’as plus à t’occuper de presque quoi que ce soit. Il reste une chose que le Notaire ne fait pas encore, fixez le score de 36,2% à votre place !

Ce taux de 36,2 % correspond à un impôt sur le revenu de 19%, majoré des prélèvements sociaux au taux de 17,2% (depuis le 01.01.2018).

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Lorsque vous vendez un bien à un prix supérieur à son prix d’achat, un gain est alors réalisé sous réserve d’un impôt sur les gains en capital immobiliers.

Calcul des gains en capital immobiliers : prenons un exemple.

En 2000, vous héritez de la maison de votre père estimée à 200 000 euros dans le domaine, avant de revendre 270 000 euros en 2018. Les droits et droits de succession s’élevaient à 22 000 euros.

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Le prix de revient à prendre en compte est donc de 200.000 22.000 30.000 euros (correspondant à un paquet de travail égal à 15% de l’estimation initiale de 200.000 euros).

La plus-value est la différence entre le prix de vente de 270 000 euros moins le prix de revient de 252.000 euros, soit une valeur brute de 18.000 euros.

Vous êtes propriétaire depuis 18 ans, vous avez donc droit à une déduction sur ce gain en capital théorique de 78 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 21,45 % pour les prélèvements sociaux.

Après application des déductions et des taux d’imposition de 19% et 17,2%, le gain en capital total de l’immobilier s’élève à 3184 euros.

Cas spécifiques d’exemption de la plus-value immobilière.

  • Le cas le plus courant est la vente de la résidence principale à condition qu’elle soit toujours vendue au moment du transfert. Attention en cas de déménagement, le logement perd son caractère de résidence principale, sauf si la vente a lieu dans une période normale, estimée à environ un an dans la pratique.
  • L’ exemption pour les périodes de détention de plus de 30 ans est également courante. Notez que si vous avez une maison construite, la date commence dès le début des travaux, c’est-à-dire l’ouverture du chantier de construction. Et oui, la patience a un prix !
  • Les personnes qui ne possèdent pas leur résidence principale peuvent être exonérées des gains en capital pour la vente de leur résidence secondaire, à condition, entre autres, que le prix de vente soit réutilisé dans l’achat d’une résidence principale dans un délai de 24 mois.
  • Si la part du prix de vente de chacun des vendeurs est inférieure à 15 000 euros, ce dernier sera également exonéré de toute taxe (par exemple, un parking de 30.000 euros vendu par un couple).

Rappelez-vous que la valeur ajoutée est prise par le notaire dès la signature de l’acte (vente, partage, contribution en entreprise…) donnant lieu à cette imposition. Bien que le taux soit élevé, il est en baisse d’autant plus que le bien est détenu depuis plusieurs années. La majeure partie des ventes reste exemptée des gains en capital lorsqu’il s’agit de la vente des maisons principales, mais pendant combien de temps ?

Dans la pratique, les calculs sont souvent beaucoup plus complexe en fonction de l’origine des marchandises, de la nature du travail effectué, des cas très particuliers d’exemption, etc.

Un simulateur gratuit de calcul de la plus-value immobilière est à votre disposition.

Bien sûr, faites valider vos calculs au préalable par votre notaire.

Edouard MALATRAY, Notaire

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